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Nueva Ley Hipotecaria aprobada el 16 de Junio

El 16 de junio entra en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y cuatro después de su aprobación en el Congreso de los Diputados. Esta norma establece las nuevas reglas de juego en el mercado hipotecario… con lo que conviene tenerla muy clara a la hora de pedir una hipoteca.

La finalidad de la nueva ley es dar más seguridad jurídica a las relaciones contractuales entre los bancos y sus clientes, que todo sea más claro y transparente. Es decir, que el cliente sepa lo que contrata para que luego no pueda reclamar. Con estos objetivos se ha introducido un “protocolo de actuación”, una serie de medidas para proteger al consumidor que se traducen en una serie de documentos que la entidad financiera debe entregar al cliente y que es importante conocer.

La norma fija la obligatoriedad de dar una información básica en la publicidad de los préstamos hipotecarios, además de que se entregue al futuro hipotecado la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en las que se detallan las cláusulas y los gastos de hipoteca.

La ley establece unos contenidos mínimos de información que deberán incluirse en toda la publicidad de préstamos hipotecarios, una información en la que debe quedar bien identificado el prestamista, el tipo de interés (indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos), la duración del préstamo, el importe total del préstamo, la tasa anual equivalente (TAE). También, si procede, una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el cliente y cuando proceda la opción que tiene el cliente de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, para liberarse de la deuda (dación en pago). FEIN debe incluir todas las condiciones del préstamo que nos permitan comparar esta oferta con la de otros bancos. La FEIN “tiene consideración de oferta vinculante y para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días”.

Esta ficha debe incluir la duración del contrato, el tipo de interés y si es un producto bonificado deberá detallar qué productos deberá contratar el clientes (domiciliación bancaria, tarjeta de débito y crédito, seguros…) y qué porcentaje de bonificación (descuentos) le supondrá cada producto en la cuota. Además, en el caso de que la hipoteca sea a interés variable, el banco tendrá que entregar un cuadro de amortización de lo que se va a pagar el primer año y tendrá que hacer una comparativa de lo que pagaría si el tipo de interés variable alcanzara el valor mínimo y otra comparativa de lo que tendría que abonar si alcanzará el valor máximo.

Igualmente, la ficha deberá reflejar  quién se hace cargo de las comisiones y gastos. El banco tendrá que hacer frente al 100% de los gastos de gestoría, inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad, los gastos notariales de la escritura original y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca que, según el decreto aprobado por el Gobierno el 8 de noviembre de 2018, debe pagar el banco, ya que la nueva ley no estipula quién debe pagar el impuesto. El cliente, por su parte, debe abonar la tasación y las copias de la escritura del prestamos hipotecario. Igualmente, la FEIN debe especificar las comisiones que cobrarían por la cancelación total o parcial, la comisión por impago de la cuota y las comisiones de mantenimiento.

El segundo documento que nos debe entregar el banco es la Ficha de Advertencias Estandarizadas. Aquí aparecerán las cláusulas importantes que tiene que tener en cuenta el cliente, como el índice de referencia para fijar el tipo de interés, si hay cláusulas suelo, un cuadro de amortización y el reparto de los pagar los gastos de constitución del préstamo, ya que se tiene que especificar qué paga el hipotecado y que paga la entidad financiera.  “Las clausulas suelo son perfectamente legales si se ha informado al cliente de su existencia”.

Con estas fichas tenemos que ir al notario, puesto que la ley fija que el prestatario debe recibir asesoramiento gratuito y personalizado del notario que el mismo elija para la realización de la escritura pública del contrato de préstamo. El notario verifica que el banco ha dado las dos fichas al cliente y éste debe firmar que ha recibido la documentación y que conoce su contenido.

El notario se encarga de asesorar de manera individual al cliente y después levanta un acta de que se le ha informado de todo y que no tiene ninguna duda, tras lo cual se fija un día para firmar la escritura. Si el cliente se echara para atrás se volvería al punto de partida.

Fuente: https://www.invertia.com/es/noticias/vivienda/20190608/fein-fiae-guia-para-no-perderse-con-la-nueva-ley-a-la-hora-de-pedir-una-hipoteca-275349